[편집자 주] 공간의 공유화

#1 공간의 공유화

서울 도심을 한눈에 내려다볼 수 있는 남산에 올라보면, 빼곡히 들어찬 건물에 감탄한다. 이렇게 많은 건물 속에 또 얼마나 많은 사람들이 삶을 살아갈까? 서울 인구 '천 만명'. 너무나 자주 들어 익숙한 숫자이지만 도저히 이 수가 얼마나 많은지는 감히 가늠하기 어렵다.

수도 서울은 조선의 건국 이래 약 600여 년 동안 정치, 경제, 문화의 중심지로 자리 잡아왔다. 지금도 가장 가치 있고, 발전된 도시다. 그래서 서울의 부동산은 여전히 가장 비싸고, 안전한 자산으로 인식되며 끊임없는 수요의 증가로 이어져 왔다. 이러한  폭발적인 수요를  감당하기 위해서 많은 지역이 확장  혹은 개발되었고, 지금은 더 이상 새로이 땅을 개발할 곳이 없을 정도다. 그렇게 새로운 부지만을 찾다  보니 수 십년 된 서울 원도심은 다시 '도시재생'이라는 국면을 맞이했고, 이제는 낙후된 부동산을 재활용하는 단계에 이르렀다. 하지만 이런 서울 부동산 시장에도 이상 징후가 감지되고 있다. 특히 상업지에서 말이다.

교통 중심으로 확장해 나가던 서울 오피스 부동산 시장은 높은 임대 수요를 바탕으로 지하철 노선을 따라서 개발의 범위를 넓혀왔다. 하지만 최근 생산 연령 인구의 감소와 공간 공유 시장(공유오피스, 쉐어하우스 등)의 확대로 서울 내 상업지역 부동산의 공실률이 높아지고 있다. 심지어 부동산 신화의 상징이었던 강남 대로와 테헤란로 일대에도 '임대', '공실' 등의 현수막을 심심찮게 볼 수 있다. 부동산 임대 수요의 감소와 높아진 부동산 가치 (임대료)를 낮추고 싶지 않은 건물주의 입장 차이에서 비롯된 이 상황은 이제 서울의 부도심과 외곽지역으로 확대 되고 있다.

그래서 우리가 주장하는 것이 바로 '공간의 공유화' 개념이다. 실무와 강의를 통해 이 개념을 전파하고 있는 입장에서, 머지않아 부동산을 소유한 기업이나 개인이 직면한 부동산 수익성 한계에 대한 솔루션으로 이 개념을 주목할 것이라고 생각한다.

#2 복합공유공간

우리는 양극화가 심해지고 이에 따라 한계에 직면할 서울 내 부동산에 대한 솔루션으로 '공간의 공유화'라는 개념을 사업의 방향으로 선택했다. 공간의 공유화를 가장 잘 보여주는 사례가 바로 영등포구 당산동에 오픈한 '유니언타운'이다. 나는 이 강의를 통해 복합공유공간 '유니언타운'이 어떤 솔루션을 통해 부동산 시장의 좋은 대안이 될 수 있는지에 대해 설명했다.

먼저 통합 운영을 통한 인건비 절감이다. 유니언타운에는 주거, 업무, 리테일 공간 브랜드들이 한 건물 내에 있다. 만약 이 여섯 가지 브랜드가 각각 운영을 한다면 약 30명 이상의 운영 인력이 필요하다. 하지만 현재 유니언타운에는 18명의 커뮤니티 매니저가 운영을 하고 있다. 이 사례로만 놓고 보아도 약 40%의 인건비 절감 효과가 있다고 볼 수 있다. 실제로 유니언플레이스가 처음 기획하고 운영중인 서초동 '업플로호스텔'은 PC카페, 베이커리 카페, 호스텔로 운영 되고 있고, 50% 인건비 절감 효과와 함께 수익성을 극대화 하였다.

두 번째는 지출 비용의 감소다. 유니언타운은 현재 온.오프라인을 통해 여러 매체에 통합 마케팅을 실현하고 있다. 공간 브랜드가 각각 마케팅을 하는 비용을 줄여 '유니언타운' 속 여러 브랜드를 함께 홍보하고 있는 것이다. 또한 외벽 광고나 로컬의 포스터 및 전단지 광고를 할 때에도 한 번에 여러 브랜드를 동시에 홍보함으로써 광고 효율을 극대화 한다. 실제로 이런 통합 마케팅을 통해 유니언타운은 빠른 속도로 운영 수익을 끌어 올리고 있다.

세 번째는 커뮤니티 활성화를 통한 외부 고객의 유입이다. 지하에 위치한 피트니스에는 2019년 7월 현재 500 여 명의 멤버가 등록해 유니언타운을 방문하고 있고, 2층 영어카페 또한 100 여 명의 멤버가 스터디를 하고 있다. 이처럼 커뮤니티가 있는 공간 브랜드가 활성화 됨으로써 1층 리테일 공간의 수익성이 기존 카페에 비해 200% 수준으로 신장됐고, 카페 방문자에 의해 쉐어하우스와 공유 오피스 입주 신청을 한 인원도 상당수 있었다. 유니언타운은 브랜드 운영을 통한 커뮤니티 운영에 그치지 않고, 오는 9월 초 온라인 멤버십 카드를 통한 할인 혜택을 제공할 수 있는 전용 어플리케이션을 개발해 취향 및 경험을 공유하는 커뮤니티를 유니언타운 내 유휴 공간에서 운영할 예정이다. 이를 통해 로컬을 넘어 다른 지역 인원도 유입시킬 계획이다.

마지막 솔루션은 직영을 통한 확장성 확보다. 유니언타운은 앞서 언급한 멤버십 어플리케이션을 통해 당산이 아닌 다른 지역에도 동일한 방법으로 복합공유공간을 확대해 나갈 방침이다. 또한 이 앱을 통해 고객은 합리적인 지출을, 기업은 수익의 극대화를 가져올 수 있고, D/B 확보를 통해 더 많은 사람들이 공간을 이용하도록 하려고 한다.

이제 부동산 시장은 단순히 존재함으로써 가치를 인정받는 시대는 저물어 가고 있다. 공간이 얼마나 좋은 콘텐츠를 보유하고 있고, 이를 통해 얼마나 낮은 공실률과 효과적인 수익률을 확보하느냐에 따라 결과는 달라질 것이다.